不動産投資におけるレバレッジとは。

みなさんは、不動産投資における「レバレッジ」をご存じでしょうか？

レバレッジとは簡単にいうと、「少ない自己資金で大きな取引をすること」です。
主にFX投資などで使われる言葉ですが、最近では不動産投資でも、少ない自己資金で投資をする人が増えてきたため、よく耳にするようになりました。

不動産の購入で銀行からの融資を利用する場合、効率よい投資をするには、レバレッジを効かせて、不動産の利回り以上の収益を生み出すことが大切です。

今回のコラムでは、不動産投資におけるレバレッジと、レバレッジを効かせるために重要な利回りの知識について、それぞれ詳しくご紹介します。

実質利回りと表面利回り

利回りは、投資した額に対してどれだけの利益があるかを図る指標です。
不動産の場合、利回りの見方には表面利回り、実質利回りの2種類があります。

2つの利回りはこのように計算します。

実質利回りでは、年間の家賃収入から固定資産税や維持管理費用などの諸費用を差し引いて計算します。
ローンの返済なども諸費用に含まれます。
1年にかかる費用は物件によって大きく異なるため、不動産の購入を検討する際は、表面利回りだけでなく実質利回りを必ず調べるようにしておきましょう。

レバレッジを効かせた場合と効かせなかった場合のシミュレーション

レバレッジを効かせるのと効かせないのとでは、投資効率はどのように違うのでしょうか？
先ほどの利回りの計算で比較してみましょう。

レバレッジを効かせなかった場合の利回りが上、レバレッジを効かせた場合の利回りが下です。

表面利回りはどちらも同じ数値になっています。
この数字だけを見ると、「借金をしても利回りが一緒なら、はじめから自己資金だけで投資したほうがいい」と考えてしまいますね。

また、諸経費を差し引いた実質利回りでは、右側の場合は融資ローンの返済もプラスされるため、利回りは左よりも低くなっています。

ではここで「自己資金利回り」を見てみましょう。
これは、不動産購入の際に払った自己資金に対しての実質利回りです。
左は全額を自己資金で払ったため、実質利回りと同じ8%ですね。
右側はどうでしょうか？自己資金500万円に対しての利回りは13%と、左側を5%も上回っています。

この場合、右側は左側の投資効率に対して「1.625倍（13%÷8%）のレバレッジを効かせた」ということになります。

自己資金と銀行からの融資を上手く併用して投資することで、見た目の利回り以上に効率のよい投資ができるのです。

不動産購入の際は、利回りをきちんと計算しよう。

上のシミュレーションでは、自己資金と融資を併用したほうがより効率よく投資ができるという結果になりました。
しかし、すべての物件で同じことは言えません。

利回りはしっかりと自分で計算し、決断することが大切です。
使うお金、借りるお金のバランスを考えて、不動産投資を成功させましょう。